В каких случаях необходим предварительный договор купли-продажи?

Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Предварительный договор купли-продажи — это письменное подтверждение сторонами желания заключить основную сделку. Продавец обязуется продать, а покупатель — купить имущество, о котором прописали в документе.

Если одна из сторон в последующем будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, вторая сторона может заставить подписать документ в судебном порядке. Когда судебное решение вступит в силу, договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в предварительном договоре или если был спор об условиях, то в решении суда (по ст. 445 ГК РФ).

Чем ПДКП отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) говорится только о намерении заключить сделку, тогда как в основном договоре купли-продажи прописываются условия, обязательные для исполнения:

• продавец обязуется передать товар;
• покупатель заплатить за товар.

Заключив предварительный договор как будущий покупатель, вы не становитесь собственником квартиры или дома. А продавец не получает оплату. ПДКП просто «резервирует» права. Заключение основного договора является основанием для передачи предмета сделки и перехода прав собственности на него, а также передачи денежных средств.

Отличаются ПДКП и договор купли-продажи и по существенным условиям. Это такие условия, без которых договор считается незаключенным и не имеет юридической силы.
У договора купли-продажи 2 существенных условия: предмет договора (продаваемое имущество) и цена. А у предварительного договора только одно существенное условие — это предмет договора, то есть информация, позволяющая однозначно идентифицировать конкретный объект (машина, квартира и т. д.).

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Предварительный договор имеет юридическую силу, если он содержит полную информацию о предмете сделки и составлен в письменной форме с учетом правил ст. 429 ГК РФ. Цену в ПДКП согласовывать необязательно.
Предварительный договор должен быть составлен в той же форме, которая установлена для основного договора. Если такая форма не установлена, то в письменной форме.
Если стороны не указали достаточную информацию о предмете сделки или составили предварительный договор с нарушением правил о его форме, такой не будет порождать прав и обязанностей сторон и иметь юридическую силу.

Обязательно ли заключать ПДКП

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры? Обязательно ли заключать ПДКП?
Заключать предварительный договор необязательно. Только по обоюдному желанию покупателя и продавца. Для чего заключается предварительный договор?
Чтобы зарезервировать право купить или продать именно этот объект. Допустим, человек хочет купить квартиру и нашел подходящий вариант на Авито. Но денег в полной сумме, необходимой для покупки, у него на данный момент нет, будут только через 3 месяца. Чтобы не упустить понравившийся вариант жилья, он просит продавца заключить с ним предварительный договор.
Почему именно ПДКП, а не просто задаток? Потому что ПДКП — это гарантия заключения сделки, требовать исполнения обязательства, или подписания основного договора, можно через суд. В других случаях обеспечения будущей сделки такое невозможно.
Есть ситуации, когда предварительный договор заключать обязательно по закону. Например, в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Виды предварительного договора такие же, как и виды основного договора. Они отличаются, в зависимости от предмета договора — что покупается – продается, а также способа покупки. Рассмотрим самые распространенные виды ПДКП квартиры.

ПДКП при покупке квартиры от застройщика

Предварительный договор купли продажи квартиры от застройщика заключается когда дом уже сдан в эксплуатацию, но квартира еще не пригодна для проживания, не готова к заселению.

ПДКП при покупке квартиры в ипотеку

Предварительный договор может заключаться при купле-продаже ипотечной квартиры. В этом случае в сделке участвуют как минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, который согласился предоставить покупателю кредит.
Можно ли подписать ПДКП квартиры в ипотеку без участия банка? Да, можно, но тогда в тексте предварительного договора необходимо прописать условия для случая, если покупатель получит отказ в банке. Например, что он должен заплатить продавцу определенную сумму денег за несостоявшуюся сделку, или другие условия или действия сторон.

ПДКП при покупке квартиры с задатком или авансом

Предварительный договор может не предполагать передачу каких-либо денежных сумм от покупателя продавцу. А можно подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом.
Задаток — это деньги, которые вносит покупатель в счёт частичной оплаты недвижимости еще до того, как подпишет основной договор. Конкретная сумма задатка указывается в предварительном договоре.

Если стороны передумали заключать сделку обоюдно, задаток возвращается в полном объеме. Если от заключения основного договора отказался покупатель, он теряет деньги. Если отказался продавец, он возвращает двойную сумму задатка. Аванс — не признается задатком и возвращается покупателю за минусом издержек, например, затрат на оформление документов. В предварительном договоре стороны могут прописать другие условия.

Лучшая форма предварительного договора — с задатком, так как отказ от основной сделки повлечет серьёзные финансовые последствия для сторон.

ПДКП при покупке квартиры для опеки

При сделках с недвижимостью и долями, принадлежащими несовершеннолетним, нужно получать одобрение опеки.
Предварительный договор для опеки составляется по общим правилам, но в нем необходимо подробно описать долю, которая принадлежит (выделяется) несовершеннолетнему или недееспособному лицу. Приводится не только размер доли в дробях, но и количество квадратных метров. В предварительном договоре указывается срок исполнения обязательств.
ПДКП для опеки подлежит нотариальному удостоверению.
Обычно в опеку направляют сразу два предварительных договора — о продаже квартиры и покупке нового жилья. В том случае, если в срок, указанный в ПД, не будет приобретено жилье с такими же или более хорошими условиями, органы опеки могут отменить сделку через суд.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Предварительный договор все-таки не дает стопроцентной гарантии, что продажа состоится. Продавец может найти другого покупателя, а для вас повысить цену, чтобы вы сами отказались от сделки.
Даже если подать в суд с требованием принудить сторону подписать основной договор, продавец может не принять деньги и не предать квартиру, несмотря на решение суда. Поэтому на практике вместо подписания договора купли-продажи продавец просто платит штраф и возвращает задаток или аванс, если он был передан. Покупатель также может передумать, потеряет только задаток или аванс и заплатит денежные компенсации второй стороне, если продавец обратится в суд.

Еще один риск — признание ПДКП незаключенным. Выше мы говорили о том, что если ПДКП по форме не соответствует основному договору или не заключен в письменной форме, а также если не содержит полной информации о предмете сделки (квартире, доме и т.д.), то сделка ничтожна. И если покупатель передал продавцу по ПДКП какую-ту сумму денег, он может не получить эти деньги назад.

Следующий риск — сразу несколько ПДКП на один объект продажи. Так как предварительный договор по закону не обязательно регистрировать в Росреестре, невозможно узнать, сколько ПДКП заключил продавец, например, на одну и ту же квартиру. Бывает, что недобросовестный продавец просто собирает деньги со многих людей в качестве задатка или аванса. А потом этим людям приходится взыскивать убытки в судебном порядке. Это долго, а при недостаточности денег на счетах и имущества у продавца, своих денег и компенсаций можно вообще никогда не увидеть.

На этот случай можно подстраховаться: указать в ПДКП, что продавец гарантирует, что не имеет текущих заключенных ПД и не будет заключать в последующем (вплоть до заключения основного договора) других предварительных договоров с третьими лицами.
Наконец, можно подписать предварительный договор о покупке квартиры с обременением. Например, с постоянно прописанными в ней людьми без права выселения, залоговой квартиры.
Чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДКП квартиры, не переводите продавцу крупные денежные суммы. Перед заключением предварительного договора закажите выписку из ЕГРН и узнайте, нет ли на квартире обременений. Информация о залоге может появиться в реестре и позже, после подписания ПДКП. Поэтому обратите внимание на продавца: если он слишком торопится получить от вас деньги, лучше немного подождать — 5-10 дней. Кроме того, вы можете получить информацию о человеке: нет ли у него задолженностей, исполнительных производств, судимости и т.д.
Рекомендуем для безопасности ваших сделок получить консультацию юриста онлайн.

Срок действия предварительного договора

Срок действия предварительного договора — это срок, который стороны согласовали в договоре. Время, в течение которого у сторон сохраняется обязанность подписать основной договор. Срок может быть указан как точная дата, например, до 22.22.2023 года. Или быть привязан к дате или событию, например: в течение 30 дней после того, как банк одобрит ипотечный кредит.
Если срок в ПДКП никак не обозначен, то в этом случае срок действия предварительного договора — 1 год с момента его заключения (ст. 429 ГК РФ).

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Порядок заключения предварительного договора:

• Проверьте документы, свидетельствующие о правах на имущество, а также документы собственника или представителя;
• Составьте и подпишите предварительный договор;
• Произведите расчеты, если они предусмотрены в договоре;
• В срок, который согласовали, подпишите основной договор.

Предварительный договор пишем в той же форме, что и основной. Письменная форма обязательна.

Обязательно максимально подробно опишите в ПДКП все возможные ситуации и санкции за действия и бездействие сторон:

• какой штраф должен заплатить покупатель, если будет уклоняться от перевода денежных средств;
• в каких случаях можно отказаться от заключения основного договора без последствий, например, если банк откажет в кредите.

Чтобы заключить правильный предварительны договор, который не нарушит ваши интересы, в том числе финансовые, получите консультацию юриста онлайн.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Ответственность за нарушение условий предварительного договора прописаны в самом ПДКП. Если вторая сторона нарушает, вы можете взыскать через суд штрафы по договору, все издержки и убытки, которые понесли.
Например, если вы были вынуждены снимать квартиру 3 месяца из-за того, что продавец уклонялся от подписания договора купли-продажи, и заплатили за временное жилье 150 000 рублей, эту сумму обязан возместить продавец.

Расторжение предварительного договора

Предварительный договор считается расторгнутым в случаях, когда:

• стороны подписали основной договор;
• стороны не заключили основной договор в срок по договору или течение 1 года;
• стороны договорились о расторжении ПДКП;
• суд признал преддоговор недействительным (незаключенным).

Условия, когда ПД считается расторгнутым, стороны могут прописать в самом договоре.