Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно?

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно?

Договор аренды нежилого помещения – это письменный документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором. Договор аренды помещения фиксирует дату и сам факт передачи имущества, а также права и обязанности сторон. Грамотно составленный документ является гарантом защиты интересов сторон.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческой недвижимости (офиса, торгового помещения и т. п.) вправе заключать как физические, так и юридические лица. При составлении договора аренды коммерческого помещения граждане должны указать полные паспортные данные. Организации предоставляют сведения о руководителе и реквизиты документа, на основании которого он действует. В этом случае паспорта должностного лица недостаточно. Для проверки юридической чистоты организации и ее законного представителя нужно изучить следующие сведения:

• Протокол общего собрания (решение единственного учредителя) о назначении директора, реквизиты протокола должны совпадать с данными, указанными в шапке документа;
• Выписку из ЕГРЮЛ на юридическое лицо, в которой содержится актуальная информация о руководителе, а также сведения о самой организации (получить выписку можно бесплатно на официальном сайте налогового органа).

У представителя по доверенности необходимо проверить актуальность паспортных данных и объем его полномочий. Действительность документа можно проверить на официальном портале Федеральной нотариальной палаты.

Предмет договора аренды нежилого помещения

Предметом выступает объект недвижимости, который должен быть в собственности арендодателя. Получить полную информацию о помещении можно в Росреестре, запросив выписку из ЕГРН.  Сведения о предмете сделки должны полностью совпадать с информацией, содержащейся в выписке.

Так, обязательному указанию подлежат:

• адрес;
• площадь;
• этаж;
• кадастровый номер;
• количество комнат.

Если здание сдается вместе с мебелью, техникой, оборудованием, то данное имущество следует также перечесть в отдельном приложении.

Арендная плата и порядок расчетов

Арендная плата – денежная сумма, вносимая за право владения и пользования недвижимостью. В случае, если размеры и сроки внесения платы не указаны, соглашение считается незаключенным. Контрагенты могут предусмотреть обеспечительный платеж, который выступает в качестве депозита. Если арендатором будут нарушены условия обязательства (задержка оплаты, порча имущества и т. п.), арендодатель вправе воспользоваться данной суммой.

Права и обязанности сторон

Типовыми правами и обязанностями являются:

• обязанности арендодателя по своевременной передаче объекта в надлежащем состоянии и последующему принятию имущества;
• права собственника на получение арендной платы в установленные сроки и в полном объеме;
• обязанности арендатора по внесению оплаты, использованию имущества по назначению, возврату объекта в надлежащем состоянии;
• права арендатора получить объект во временное владение и пользование, отказаться от сделки в одностороннем порядке при нарушении контрагентом ее условий.

Отдельное внимание следует уделить сдаче имущества в субаренду, проведению перепланировок, капитального ремонта и произведению неотделимых улучшений.

Также необходимо правильно определить назначение помещений, поскольку имущество должно использоваться строго в целях, указанных в выписке из ЕГРН. В противном случае виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности в виде штрафа.

Срок аренды

Период владения и пользования объектом может быть любым. При сроке, превышающем 12 месяцев, переход прав подлежит регистрации в Росреестре. Однако, отсутствие госрегистрации не означает, что не возникнут обязательственные отношения.

Если арендатор использует площади уже после истечения срока аренды, а у арендодателя отсутствуют возражения, то соглашение будет считаться пролонгированным на неопределенный срок по аналогичным условиям.

Арендатор также имеет преимущественное право на заключение контракта на новый срок, о чем он обязан письменно уведомить арендодателя.

Изменение и прекращение договора

Контрагенты вправе внести изменения или прекратить обязательства по соглашению сторон.

Если арендатор (или арендодатель) отказался добровольно изменить или расторгнуть соглашение, то вторая сторона вправе обратиться в суд.

Также в тексте соглашения могут быть предусмотрены положения о его расторжении или изменении в одностороннем порядке с обязательным направлением письменного уведомления в адрес контрагента.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Санкции за нарушение условий сделки могут быть в виде:

• возмещения ущерба – необходимо указать фиксированные сроки устранения нарушений, а также их способ (путем возмещения убытков в денежном эквиваленте или возвращения объекта в надлежащее состояние);
• неустойки в виде штрафа или пени (штраф – конкретная сумма, которую обязан уплатить нарушитель, пени – проценты, начисляемые за определенный период ненадлежащего исполнения, при взыскании неустойки в судебном порядке ее сумма может быть принудительно снижена, если размер не соответствует последствиям нарушений).

Реквизиты и подписи сторон

Если документ подписывается от имени юридического лица, указываются его реквизиты (ИНН, ОГРН, юридический адрес) и сведения о должностном лице или представителе.

Физическое лицо вписывает свои паспортные данные, ставит подпись с расшифровкой.

Как составить договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом?

Если арендатор намерен получить объект в собственность, стороны могут предусмотреть условие о выкупе.

В тексте документа следует указать:

• полную выкупную стоимость;
• возможность последующего выкупа помещения.

При оформлении текста такого соглашения следует руководствоваться нормами гражданского законодательства в сфере аренды и купли-продажи одновременно. Консультация юриста онлайн поможет разобраться в том, как правильно составить договор аренды нежилого помещения. Также квалифицированный юрист подскажет, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения и поможет справиться с другими затруднениями по составлению договора.

Составление и согласование документов – первый и важный этап сделки. Во избежание споров и судебных процессов, временных и финансовых затрат рекомендуем обратиться за помощью к юристу, который грамотно оформит все бумаги с учетом конкретной ситуации клиента.