Наталья Викторовна, добрый день. Вы заключили письменный договор, который предусматривал аренду с последующим выкупом. Такие договоры являются смешанными и регулируются как нормами об аренде, так и нормами о купле-продаже, при этом их условия имеют первостепенное значение.
Условие о ремонте за свой счёт: В договоре было прямо указано, что квартиросъёмщик сделает ремонт за свой счёт. Это является существенным условием вашей сделки.
Выполненные работы: Квартиросъёмщик произвёл работы, которые вы характеризуете как "поменян пол на кухне, провел отопление по всему дому убрав печное, разобрал веранду сделав кочегарку". Эти работы выходят за рамки обычного текущего ремонта и, по сути, являются неотделимыми улучшениями объекта недвижимости или даже его реконструкцией/переустройством. Важно, что эти работы были сделаны без вашего предварительного согласования, о чем квартиросъёмщик сообщил уже по факту.
Срыв сделки по выкупу: Поскольку выкуп дома не состоялся, договор аренды прекратился.
Правовая позиция и применимые нормы
В вашей ситуации ключевое значение имеет [статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)], регулирующая неосновательное обогащение. Именно на эту норму, скорее всего, будет ссылаться ваш бывший квартиросъёмщик, требуя возврата денег.
Согласно [пункту 1 статьи 1102 ГК РФ], лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Однако, в вашем случае есть два сильных контраргумента против признания вашего "обогащения" неосновательным:
Условие договора о ремонте за свой счёт: Ваш письменный договор (сделка) прямо предусматривал, что квартиросъёмщик сделает ремонт за свой счёт. Это условие договора является установленным сделкой основанием для того, чтобы вы не возмещали ему стоимость таких работ. Данное положение изначально перекладывало расходы на ремонт на арендатора, при этом подразумевая, что он делает это в своих интересах в преддверии выкупа.
Отсутствие вашего согласия на капитальное строительство/переустройство: Работы, такие как переоборудование веранды в кочегарку, монтаж новой системы отопления, замена пола, выходят за рамки обычного ремонта и являются капитальными улучшениями или даже переустройством. По общему правилу, арендатор вправе производить неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. Если такие улучшения произведены без согласия, их стоимость, как правило, не подлежит возмещению. Тот факт, что квартиросъёмщик поставил вас в известность о сделанном постфактум, не равнозначен получению вашего согласия на проведение таких масштабных работ. Таким образом, эти действия были совершены квартиросъёмщиком по собственной инициативе и без согласования, что также исключает признание вашего "обогащения" неосновательным.
[Статья 611 ГК РФ] регулирует вопросы предоставления имущества арендодателем арендатору и не имеет прямого отношения к вашей ситуации с возмещением затрат на ремонт и улучшение.
Вывод: Исходя из наличия письменного договора, предусматривающего выполнение ремонта за счёт квартиросъёмщика, а также учитывая, что капитальные улучшения/переустройство были выполнены без вашего предварительного согласия, вы не обязаны возвращать ему деньги за произведенные в доме работы. Эти затраты были осуществлены квартиросъёмщиком на свой риск и в рамках условий договора.
Что делать в такой ситуации?
Внимательно перечитайте ваш договор: Убедитесь, что там нет других пунктов, которые могли бы обязывать вас к возмещению расходов на улучшения (например, если продажа не состоялась по вашей вине или если улучшения были прямо согласованы). Если договор прямо регулирует судьбу неотделимых улучшений при несостоявшейся сделке выкупа, то применяются эти положения договора.
Подготовьте письменный ответ: Направьте бывшему квартиросъёмщику письменный ответ, в котором четко изложите вашу позицию:
Укажите на пункт договора, согласно которому ремонт производился за его счёт.
Отметьте, что произведенные работы вышли за рамки ремонта и были выполнены без вашего предварительного согласования, что не обязывает вас их возмещать.
Отклоните его требования о возврате денег.
Будьте готовы к возможному судебному разбирательству: Квартиросъёмщик может обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. В суде вам необходимо будет представить ваш договор и подробно изложить обстоятельства дела.
Ваша ключевая задача — доказать, что в вашем случае приобретение улучшений не является неосновательным обогащением, поскольку это было обусловлено условиями договора (ремонт за его счёт) и/или было сделано без вашего согласия.
Возможные правовые риски и их минимизация
Иск о неосновательном обогащении: Основной риск — судебный иск от квартиросъёмщика. * Минимизация: Тщательная подготовка к суду. Ваш договор является вашим основным доказательством. Ваша позиция будет сильной, если в договоре четко указано про "ремонт за свой счет", и вы сможете доказать, что работы были масштабными и не были согласованы.
Оценка работ: Если дело дойдет до суда, может быть назначена строительно-техническая экспертиза для определения стоимости и характера выполненных работ, а также того, являются ли они улучшениями или переустройством. * Минимизация: Если потребуется, вы можете представить свои доводы и возражения против результатов экспертизы.
Выводы
Вы, как арендодатель, не обязаны возвращать бывшему квартиросъёмщику деньги за ремонт и строительство, которое он произвёл в доме. Это обусловлено условием вашего письменного договора о выполнении ремонта за его счёт, а также тем, что капитальные работы (улучшения/переустройство) были сделаны без вашего предварительного согласия.