Добрый день! Предупредила арендатора о съезде с квартиры. В договоре указано за месяц выезда необходимо уведомить для возврата залога. Оплата аренды 1 числа каждого месяца, сообщила что съезжаю 16 числа , получается фактически съехать необходимо 14 числа следующего месяца. Однако хозяйка квартиры отказывается вернуть часть залога, и говорит, что дожить необходимо до следующего месяца до 31 числа.
Галина Ахматовна, добрый день. Денежная сумма, вносимая при аренде квартиры и называемая "залогом", по своей юридической природе чаще всего является обеспечительным платежом, а не задатком (`ст. 380 ГК РФ`) или залогом имущества (`ст. 334 ГК РФ`, `ст. 336 ГК РФ`, `ст. 348 ГК РФ`). Обеспечительный платеж служит гарантией исполнения Вами обязательств по договору найма жилого помещения (своевременная оплата, сохранность имущества). Условия его удержания и возврата должны быть четко прописаны в договоре. Отношения между Вами (нанимателем) и хозяйкой квартиры (наймодателем) регулируются Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации "Наем жилого помещения", в частности `ст. 671 ГК РФ`, `ст. 687 ГК РФ`. Позиция арендодателя, отказывающегося вернуть часть залога и требующего оплаты аренды до 31-го числа следующего месяца, является неправомерной. В соответствии с `пунктом 1 статьи 687 ГК РФ`, наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Однако, если договором предусмотрен иной срок уведомления (в Вашем случае - один месяц), то следует руководствоваться этим сроком. Вы, сообщив 16-го числа о съезде, фактически уведомили арендодателя за месяц, что соответствует условиям договора. Таким образом, срок найма истекает 16-го числа следующего месяца. Статья 614 ГК РФ` (по аналогии, поскольку относится к аренде, но принцип применим) подразумевает, что арендная плата устанавливается за время фактического пользования имуществом. Если Вы съезжаете 14-го числа следующего месяца, Вы обязаны оплатить аренду только до этого дня. Требование оплаты за весь месяц до 31-го числа, когда Вы уже не будете пользоваться помещением, является необоснованным. Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа только те суммы, которые документально подтверждены и предусмотрены договором, а именно: Задолженность по арендной плате за фактически прожитое время (с 1 по 14 число следующего месяца). Счета за коммунальные услуги (если они не были оплачены и включены в договор). Стоимость ремонта поврежденного имущества, если Вы причинили ущерб, превышающий нормальный износ. Если Вы оплатили аренду за текущий месяц (до 30/31 числа) и уведомили 16 числа, то Вы обязаны оплатить аренду за 16 дней следующего месяца (с 1 по 16 число). Соответственно, арендодатель вправе удержать из залога сумму аренды за эти 16 дней и вернуть Вам остаток залога. Требование оплаты до 31 числа, когда Вы уже не будете пользоваться квартирой, является нарушением Ваших прав как нанимателя. Для возврата залога Вам необходимо предпринять следующие шаги: 1. Внимательно изучите договор аренды (найма жилого помещения): Найдите пункты, касающиеся срока договора, порядка его расторжения по инициативе нанимателя (`статье 687 ГК РФ`), условий возврата "залога" (обеспечительного платежа) и порядка оплаты аренды. Обратите внимание, нет ли в договоре условий, которые прямо обязывают оплачивать полный месяц при досрочном выезде, даже при соблюдении срока уведомления. Такие условия могут быть оспорены в суде как ущемляющие Ваши права, но их наличие осложнит ситуацию. 2. Документально зафиксируйте выполнение Ваших обязательств: Убедитесь, что Ваше уведомление о выезде было направлено арендодателю в письменной форме (например, SMS, электронное письмо, сообщение в мессенджере) с возможностью подтверждения даты отправки. В идеале – заказным письмом с уведомлением о вручении. Сфотографируйте квартиру при выезде, чтобы зафиксировать ее состояние и отсутствие повреждений. Сохраните все расписки и банковские выписки, подтверждающие оплату арендной платы и коммунальных услуг. 3. Составьте расчет: Рассчитайте точную сумму арендной платы, которую Вы обязаны внести за фактическое проживание (с 1 по 14 или 16 число следующего месяца). Определите сумму, которая должна быть Вам возвращена из залога, за вычетом этой суммы и любых других обоснованных удержаний (например, задолженность по коммунальным платежам, если таковые имеются и включены в договор). 4. Направьте письменную претензию арендодателю: Четко и вежливо изложите Ваши требования о возврате залога, со ссылками на пункты договора и нормы ГК РФ. Приведите Ваш расчет. Укажите разумный срок для возврата денежных средств (например, 7 дней с момента получения претензии, основываясь на `статье 314 ГК РФ`, если иное не установлено договором). Претензию лучше направить заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить лично под роспись на Вашем экземпляре. 5. Если претензия не принесла результата (залог не возвращен или возвращен не в полном объеме), Вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неосновательно удержанной части обеспечительного платежа. Суды, как правило, руководствуются условиями договора и фактическими обстоятельствами. Если Вы исполнили свои обязательства (уведомили в срок, оплатили фактически прожитые дни, не повредили имущество), суд обяжет арендодателя вернуть неправомерно удержанную сумму.
Хозяйка не имеет права удерживать залог по своему усмотрению, если вы соблюли условия договора, и вам, вероятно, придется оплатить только фактический срок проживания, а не до 31 числа следующего месяца. Важно проверить договор на наличие пункта о сроках уведомления и оплаты аренды. Если вы были предупреждены за месяц и оплата аренды производится 1-го числа, то фактически срок аренды закончится в тот день, когда вы съезжаете, то есть 14-го числа следующего месяца.