Здравствуйте!
1) Осмотр участка: что проверить на месте
• Границы и фактическое пользование. Совпадает ли забор/живые границы с кадастровым планом? Нет ли самозахвата/«ушедшего» угла, накатанных чужих проездов/сервитутов.
• Дом/постройки. Уточните: дом зарегистрирован ли как ОКС (объект капстроительства) — табличка с адресом, капитальный фундамент, год постройки. Если дом не стоит в ЕГРН, юридически это может быть самовольная постройка и предметом сделки не является (риски и снос).
• Точки риска: линии ЛЭП/газ (охранные зоны), близость воды/паводка, красные линии и любые ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования) — это ограничения, которые часто «убивают» планы по стройке. Их наличие видно в специальных выписках ЕГРН и на ПКК.
• Категория земли и ВРИ. Сверьте, что категория (чаще «земли населённых пунктов») и вид разрешённого использования соответствуют вашим целям (ИЖС/ЛПХ/садоводство). Это в выписке ЕГРН.
2) Документы запросить у продавца ДО сделки
Обязательно в электронных свежих выписках (обычно берут «не старше 30 дней» — рекомендация практики):
• Выписка ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на участок (и отдельно на дом, если он есть в реестре). Там смотрим: правообладателя, обременения/аресты/ипотеку, границы уточнены?; категорию/ВРИ; площади/адрес; наличие ОКС на участке.
• Выписка ЕГРН о переходе прав (история владения) — поможет отследить «свежие» спорные переходы.
• Выписка ЕГРН о ЗОУИТ/публичных сервитутах, если планируете стройку/перепланировку.
• Правоустанавливающий документ продавца (договор, свидетельство о наследстве и т.д.).
• Нотариальное согласие супруга/и (если имущество совместно нажитое) — обязательно для сделок, требующих регистрации/нотариальной формы.
• Разрешение органа опеки и нотариальная форма сделки, если собственник/сособственник — несовершеннолетний/ограниченно дееспособный.
• Если дом стоит в ЕГРН, дополнительно: техдокументы (техплан/паспорт БТИ, если есть), справка об аварийности (если признавался), чтобы понимать путь — «легализовать/ремонт» или «снос» (см. п. 6).
3) На что смотреть в выписке ЕГРН
• Субъект права (ФИО/доля) = продавец? Совпадение паспортных данных.
• Основание права (какой документ) — легитимность и отсутствие «ошибочных регистраций».
• Вид права — собственность (а не аренда/ПБП).
• Обременения — ипотека, арест, сервитут, запреты/заявления.
• Границы — статус «уточнены» (межевание сделано).
• Категория/ВРИ — соответствует целям (ИЖС и т.п.).
• ЗОУИТ/публичный сервитут — есть/нет.
4) Правильная «рамка» сделки (когда нотариус обязателен)
• Обычная купля-продажа целого участка между физлицами — простая письменная форма (один документ, подписанный сторонами) + обязательная госрегистрация перехода права.
• Если продаётся доля в праве (не весь участок) — нотариальная форма обязательна (п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ + ст. 163 ГК).
• Если в составе собственников есть несовершеннолетние/подопечные — сделка обязательно удостоверяется нотариально + требуется разрешение опеки.
5) Деньги: как безопасно рассчитаться за 650 000 ₽
Наличные законны, но рискованны (утрата/подделка, 115-ФЗ-проверки в банке при внесении). Безопаснее:
• Нотариальный депозит: вы кладёте деньги нотариусу, он перечисляет продавцу после регистрации перехода права (или иных условий договора). Правовая база: депозит нотариуса (гл. XV Основ о нотариате) + возможность внесения в депозит как способ надлежащего исполнения (ст. 327 ГК РФ).
• Безотзывный аккредитив: банк блокирует 650 000 ₽ и выпустит продавцу после предоставления листа записи ЕГРН. Правила — ст. 867–873 ГК РФ.
• Наличные/банковский перевод напрямую: юридически допустимо; с 2022 г. порог «обязательного контроля» повышен до 1 млн ₽ по операциям и до 5 млн ₽ по сделкам с недвижимостью — ваша сумма ниже этих порогов (но банк всё равно может запросить пояснения).
6) Если «дом — мусор/разрушен»: как это оформить правильно
• Вариант А. Дом НЕ стоит в ЕГРН → в договоре продавец прямо подтверждает, что на участке нет зарегистрированных ОКС, а любые времянки/сараи не являются предметом сделки (и, при необходимости, обязуется вывезти).
• Вариант Б. Дом стоит в ЕГРН, будете сносить → после покупки заказываете у кадастрового инженера акт обследования (ст. 23 Закона № 218-ФЗ) и подаёте заявление о прекращении существования объекта (снятие с учёта/регистрация прекращения права).
7) Пошаговый план сделки (от «сейчас» до «собственность оформлена»)
1. Собрать пакет от продавца (разд. 2) + свои паспорта. При необходимости — согласие супруга/разрешение опеки.
2. Техническая проверка: сверка ЕГРН, ЗОУИТ, границ, категории/ВРИ (разд. 3).
3. Зафиксировать намерения (необязательно, но полезно):
– Предварительный договор (ст. 429 ГК) с дедлайном выхода на основную сделку;
– и/или задаток (ст. 380–381 ГК) — при срыве по вине продавца он вернёт в двойном размере.
4. Выбрать расчёты: нотариальный депозит или аккредитив (рекомендую) и прописать это в договоре.
5. Основной договор купли-продажи:
– простая письменная форма (если не доля/не несовершеннолетние) или нотариальная (если требуется);
– акт приёма-передачи — подписываем обязательно (ст. 556 ГК).
6. Подача на регистрацию через МФЦ/онлайн: заявление + договор + акт + согласия/разрешения + квитанция госпошлины + паспорта. Регистрация перехода права обязательна (ст. 551 ГК; Закон № 218-ФЗ).
7. После регистрации: получить выписку ЕГРН на ваше имя; закрыть расчёты по условию (депозит/аккредитив). Далее — переоформить лицевые счета (если есть), спланировать снос/узаконение дома (разд. 6).
8) Кому идти: юрист или нотариус?
• Нотариус обязателен, если доля/несовершеннолетние/опека (см. разд. 4). Плюсы: глубокая проверка и депозит.
• В остальных случаях можно без нотариуса (простая форма + МФЦ). Но юрист на этапе due diligence (проверки ЕГРН/ЗОУИТ/истории, формулировки договора про «дом») часто экономит деньги и нервы.
9) Какие документы «нужны после покупки» для переоформления
Строго говоря, после покупки вы уже переоформляете право в процессе регистрации (см. п. 6–7). Из «на выходе» вам нужны:
• Лист записи ЕГРН/выписка — подтверждение права собственности;
• Акт приёма-передачи — факт фактической передачи;
• Расписка/платёжные документы — подтверждение расчётов;
• При сносе дома — акт обследования и решение Росреестра о прекращении существования ОКС.
Если нужна помощь, пишите мне на почту knabatova@yandex.ru