Дмитрий Викторович,здравствуйте!
Ваша ситуация типична для семейных пар, где имущество, приобретенное в браке, оформляется на одного из супругов. Несмотря на то, что договор на покупку земельного участка был оформлен на супругу, и Росреестр зарегистрировал право собственности только на нее, этот участок является совместной собственностью супругов в силу закона (статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации), поскольку был приобретен в браке за счет общих средств.
Тем не менее, для целей банка, который выдает ипотеку и требует оформления участка на обоих супругов, необходимо юридически закрепить долевую собственность.
Существует несколько способов перерегистрации участка на вас двоих в долевую собственность:
1. Заключение соглашения об определении долей в общем имуществе супругов.
Это наиболее простой и рекомендуемый способ.
Суть: Вы с супругой заключаете соглашение, в котором определяете, что земельный участок, приобретенный в браке, является вашей совместной собственностью, и устанавливаете доли каждого из вас (например, по 1/2).
Форма: Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации).
Порядок действий: 1. Обратитесь к нотариусу с паспортами, свидетельством о браке, свидетельством о праве собственности на земельный участок (или выпиской из ЕГРН) и документом-основанием (договором купли-продажи участка). 2. Нотариус подготовит проект соглашения об определении долей. 3. Вы подписываете соглашение у нотариуса. 4. После нотариального удостоверения соглашения необходимо будет обратиться в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации перехода права собственности из совместной в долевую и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация права на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Преимущества: Относительно простая процедура, не требует дополнительных финансовых затрат, кроме услуг нотариуса и госпошлины за регистрацию.
2. Заключение брачного договора.
Этот способ также позволяет изменить режим общей совместной собственности на долевую.
Суть: Брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (статья 40 Семейного кодекса Российской Федерации). В нем можно указать, что конкретный земельный участок, принадлежавший одному из супругов, теперь переходит в долевую собственность обоим.
Форма: Брачный договор также подлежит нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 41 Семейного кодекса Российской Федерации).
Порядок действий: 1. Обратитесь к нотариусу с теми же документами, что и для соглашения об определении долей. 2. Нотариус подготовит брачный договор с условием о долевой собственности на земельный участок. 3. После нотариального удостоверения брачного договора также потребуется регистрация изменений в Росреестре.
Преимущества: Позволяет урегулировать не только вопрос с участком, но и другие имущественные отношения супругов.
Недостатки: Может быть более сложным и дорогим, если вы не планируете регулировать другие аспекты имущественных отношений.
3. Договор дарения доли (менее предпочтительный вариант).
Суть: Ваша супруга дарит Вам долю в праве собственности на земельный участок.
Форма: Договор дарения доли недвижимого имущества между супругами не требует обязательного нотариального удостоверения, но его можно удостоверить по желанию сторон. Однако если речь идет о доле в праве собственности на недвижимое имущество, подлежащую регистрации, то законодательство предусматривает, что при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество сделки подлежат нотариальному удостоверению, за исключением нескольких случаев (например, если сделка совершается всеми участниками долевой собственности) (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Порядок действий: 1. Составляется договор дарения доли. 2. С этим договором (возможно, нотариально удостоверенным, в зависимости от трактовки "всеми участниками долевой собственности") вы обращаетесь в Росреестр через МФЦ для регистрации перехода права собственности на долю.
Преимущества: Позволяет передать долю.
Недостатки: С точки зрения семейного законодательства, заключение соглашения об определении долей (или брачного договора) является более юридически корректным способом для изменения режима собственности на имущество, приобретенное в браке.
Выводы и рекомендации:
Наиболее оптимальными и безопасными способами для выполнения требований банка являются заключение нотариального соглашения об определении долей или брачного договора. Оба эти документа позволят перерегистрировать земельный участок в долевую собственность, что удовлетворит требование банка.
Рекомендую выбрать вариант с соглашением об определении долей, как более целевой и менее обременительный. После его нотариального удостоверения и регистрации в Росреестре, Вы с супругой станете сособственниками участка, что позволит продолжить оформление семейной ипотеки.